中國(guó)女首富、守住中國(guó)民營(yíng)房企最后一道防線(xiàn)者……諸多光環(huán)籠罩的吳亞軍宣布卸任。

10月28日晚間，在港股上市的內(nèi)房企龍湖集團(tuán)(00960.HK)發(fā)布公告，原董事長(zhǎng)吳亞軍因年齡及身體原因，辭任公司執(zhí)行董事、董事會(huì)主席，轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問(wèn)。公司執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官陳序平被委任為董事會(huì)主席。

10月30日晚間，吳亞軍還現(xiàn)身龍湖集團(tuán)投資者電話(huà)會(huì)議，以新的身份參會(huì)，回答投資者疑問(wèn)。

10月31日，龍湖集團(tuán)在二級(jí)市場(chǎng)上有了反應(yīng)，早盤(pán)一度大跌超40%，隨后有所回升，最終仍大幅收跌。這一個(gè)交易日，龍湖集團(tuán)市值蒸發(fā)181億元。

吳亞軍的交班方式是借鑒美的集團(tuán)何享健，她說(shuō)，此時(shí)交班，對(duì)公司狀態(tài)放心。

備受關(guān)注的是，接棒者陳序平放出豪言，二十年后，地產(chǎn)之外的收入要到千億。而目前，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)承壓，今年上半年的凈利潤(rùn)同比基本持平。

交棒職業(yè)經(jīng)理人股價(jià)大跌

吳亞軍平穩(wěn)交棒的愿望似乎沒(méi)有如愿，二級(jí)市場(chǎng)上，龍湖集團(tuán)股價(jià)大跌。

10月30日晚間，龍湖集團(tuán)召開(kāi)投資者電話(huà)會(huì)議，吳亞軍以新的身份現(xiàn)身，新任董事長(zhǎng)陳序平、CFO趙軼一同參會(huì)，回應(yīng)了投資者的疑問(wèn)。

此前兩天，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，宣布了系列重大人事變動(dòng)。具體為，吳亞軍因年齡及身體原因，辭任公司執(zhí)行董事、董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席等職務(wù)，轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問(wèn)。同時(shí)，公司執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官陳序平獲委任為董事會(huì)主席，陳序平現(xiàn)年40歲。此外，沈鷹獲委任為公司執(zhí)行董事;夏云鵬獲委任為公司非執(zhí)行董事;邵明曉由執(zhí)行董事調(diào)任為非執(zhí)行董事并辭任投資委員會(huì)委員，并將繼續(xù)擔(dān)任董事會(huì)副主席。

出生于1964年的吳亞軍，曾在國(guó)營(yíng)儀表廠擔(dān)任過(guò)機(jī)械工程師，還曾在建設(shè)部城建司及重慶市建委主辦的一家報(bào)紙當(dāng)過(guò)記者。1993年，是吳亞軍人生轉(zhuǎn)折點(diǎn)，她開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，從建材貿(mào)易起步，隨即進(jìn)軍房地產(chǎn)。到2005年，龍湖地產(chǎn)成為重慶首家銷(xiāo)售額突破20億元的房企。此后，龍湖集團(tuán)一路高歌猛進(jìn)，2007年，銷(xiāo)售額突破百億，2017年突破千億。

隨著龍湖集團(tuán)在全國(guó)開(kāi)疆拓土不斷發(fā)展壯大，吳亞軍也多次榮登胡潤(rùn)中國(guó)女富豪榜。

在本次投資者電話(huà)會(huì)議上，吳亞軍向投資者詳細(xì)解釋了交棒緣由。“常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，精力上已有些力不從心，前段時(shí)間出現(xiàn)心臟問(wèn)題。”吳亞軍說(shuō)，閨蜜的一句“如果再這樣下去，你就無(wú)法看到自己孩子事業(yè)有成的那一天”讓她破防。

至于為何交棒職業(yè)經(jīng)理人，吳亞軍表示，到美的集團(tuán)參觀學(xué)習(xí)時(shí)，被何享健與方洪波之間的關(guān)系震撼，沒(méi)有血緣關(guān)系，企業(yè)也能發(fā)展得很好。這讓她下定了決心，并為此準(zhǔn)備了3年。

吳亞軍說(shuō)，原本計(jì)劃在中報(bào)業(yè)績(jī)披露后交接班，但在8月初龍湖遭遇做空，銷(xiāo)售額也沒(méi)有回正。

“龍湖沒(méi)有什么可擔(dān)心的!”吳亞軍說(shuō)，三季度，公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額598億元，同比實(shí)現(xiàn)回正，1至9月，經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到172億元，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年全年凈利潤(rùn)仍然會(huì)穩(wěn)中有升。

吳亞軍表示，新的團(tuán)隊(duì)很厲害，她的角色轉(zhuǎn)換后，會(huì)關(guān)注公司的商業(yè)模式，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)以及如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

吳亞軍的美好愿望能否如愿，有待時(shí)間驗(yàn)證。涉及龍湖集團(tuán)的一個(gè)最新動(dòng)態(tài)是，二級(jí)市場(chǎng)上的股價(jià)大幅波動(dòng)。

10月31日，吳亞軍交棒后的首個(gè)交易日，龍湖集團(tuán)股價(jià)大跌。早盤(pán)，龍湖集團(tuán)低開(kāi)近15%，開(kāi)盤(pán)后快速下挫，股價(jià)一度下探至7.26港元/股，跌幅達(dá)44.66%。隨后，股價(jià)回升，午后低位橫盤(pán)，最終收?qǐng)?bào)10港元/股，跌幅為23.78%。

僅僅一個(gè)交易日，龍湖集團(tuán)的市值就蒸發(fā)了181億元。

長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)，龍湖集團(tuán)股價(jià)跌幅較大。今年2月11日，其股價(jià)最高曾達(dá)45.85港元/股，到如今的10港元/股，累計(jì)跌幅78.18%，市值縮水了超2000億元。

地產(chǎn)之外千億雄心待考

盡管吳亞軍宣稱(chēng)對(duì)龍湖集團(tuán)沒(méi)有什么可擔(dān)心的，但實(shí)際情況可能并非如此。

今年8月10日，龍湖集團(tuán)遭遇股債雙殺，市值蒸發(fā)超過(guò)200億元。當(dāng)天有傳言稱(chēng)，龍湖集團(tuán)出現(xiàn)商票逾期。事后，公司及有關(guān)方面證實(shí)，所謂商票逾期是謠言。

同在8月10日，瑞銀發(fā)布一份評(píng)級(jí)報(bào)告，稱(chēng)碧桂園、萬(wàn)科、龍湖和旭輝四家房企在上半年消耗了手頭的現(xiàn)金，產(chǎn)生了負(fù)的自由現(xiàn)金流。評(píng)級(jí)將龍湖集團(tuán)下調(diào)至中性，并將目標(biāo)價(jià)從57港元/股大幅下調(diào)至25.7港元/股。

今年10月13日，龍湖集團(tuán)一個(gè)項(xiàng)目又遭遇業(yè)主維權(quán)。

對(duì)于這些，吳亞軍認(rèn)為都已經(jīng)解決，龍湖集團(tuán)是健康的。那么，龍湖集團(tuán)真的沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)嗎?

近幾年，龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升。2018年至2021年，公司總負(fù)債從3660.66億元增至6537.73億元，資產(chǎn)負(fù)債率從72.22%增至74.66%。今年上半年，總負(fù)債為6632.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為74.61%。

當(dāng)然，從三道紅線(xiàn)來(lái)看，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率55.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68%，均符合要求。

問(wèn)題在于，地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，龍湖集團(tuán)能否挺住?以中期業(yè)績(jī)?yōu)閰⒄眨?018年中期，公司毛利率、凈利率分別為37.13%、24.34%，歷經(jīng)連續(xù)四年下降，今年上半年分別為21.25%、11.45%。

今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入950.33億元，同比增長(zhǎng)55.97%，凈利潤(rùn)為74.80億元，較去年同期僅增加0.61億元，增幅0.82%。

新上任的陳序平向外界分享其對(duì)龍湖集團(tuán)未來(lái)一年、五年和二十年經(jīng)營(yíng)構(gòu)想。那就是，未來(lái)五年，商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道產(chǎn)生的利潤(rùn)占比要過(guò)半，收入占到整個(gè)集團(tuán)的30%。二十年之后，地產(chǎn)之外的經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)是要做到千億。

地產(chǎn)之外的千億雄心，能否實(shí)現(xiàn)?二十年后，又會(huì)有哪些新的商業(yè)模式涌現(xiàn)?都是一個(gè)未知數(shù)，尚待時(shí)間去驗(yàn)證。

值得一提的是，陳序平畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程專(zhuān)業(yè)，2008年加入龍湖集團(tuán)，任工程經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理等職位。2016年底，出任成都公司總經(jīng)理，2021年7月，陳序平被任命為龍湖集團(tuán)COO和地產(chǎn)航道總經(jīng)理，執(zhí)掌龍湖最為核心的板塊。今年2月底，陳序平接替56歲的邵明曉，成為龍湖集團(tuán)CEO。

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